I. Glostrup Kommunes tekniske tilsyn
Ifølge almenboligloven kap. 13 er kommunalbestyrelsen godkendende og tilsynsførende myndighed i planlægnings- og anlægsfaserne for alment byggeri samt ved alment byggeri i drift.
Boligorganisationerne skal sørge for en forsvarlig vedligeholdelse af deres ejendomme og boliger. For at sikre mod store pludselige lejestigninger ved større vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, skal der foretages tilstrækkelige henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser.
Det tekniske tilsyn i praksis
Glostrup Ejendomme gennemfører hvert år tilsyn med vedligeholdelsestilstanden i boligorganisationernes bebyggelser i kommunen, dvs. bygninger, udearealer og tekniske anlæg.
Bebyggelserne vælges i tilfældig orden, dog sådan at hver bebyggelse gennemsnitligt gennemgås hvert 5. år. Tilsynet tager udgangspunkt i organisationernes tilstandsrapporter og driftsplaner. Tilsynet, som er stikprøvevis, omfatter ikke de enkelte lejemål indvendigt. Der er normalt tale om et visuelt tilsyn. Kun i særlige tilfælde og efter aftale med boligorganisationen åbnes konstruktioner, bygningsdele og lignende for besigtigelse.
I forbindelse med tilsynet bekræfter boligorganisationen, at energimærkning og oplysninger i BBR-registeret er ajour. Miljøforhold, herunder affaldsordninger, miljøstyring og Agenda-aktiviteter registreres.
Der udarbejdes tilsynsrapport fra tilsynet. Glostrup Ejendomme sender tilsynsrapporten til Center for HR og Politik senest ved boligorganisationernes frist for aflæggelse af regnskab, så den kan indgå i gennemgangen af boligorganisationernes regnskab.
Ud fra budget, regnskab og tilsynsrapport vurderer og kommenterer Glostrup Ejendomme om henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer, til hovedistandsættelse af ejendommene samt til istandsættelses- og vedligeholdelsesudgifter er tilstrækkelige og hensigtsmæssige, jf. kapitel 6 i almenlejeloven, jf. almenboligloven § 68.
Vedligeholdelse
Ifølge §§ 117 og 119 i driftsbekendtgørelsen skal kommunalbestyrelsen påse, at ejendommenes samt servicearealernes vedligeholdelsestilstand er forsvarlig, og om servicearealerne anvendes til deres formål. Sker det ikke, kan kommunalbestyrelsen henstille og om fornødent derefter påbyde udførelse af nødvendige vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder.
Glostrup Ejendomme gennemgår og kommenterer de tilgængelige tekniske oplysninger i sagen, jf. stade og tidsplan.
Henlæggelser
En vigtig del af tilsynet med vedligeholdelsen er at kontrollere, om organisationernes afdelinger i fornødent omfang henlægger midler til fornyelse af tekniske installationer og til hovedistandsættelse af afdelingernes ejendomme, jfr. driftsbekendtgørelsen kapitel 14.
Henlæggelsernes størrelse fastsættes på grundlag af en vedligeholdelses- og fornyelsesplan, som mindst omfatter de kommende 10 år. Der kan ikke henlægges til moderniserings- og forbedringsarbejder. Kommunalbestyrelsen kan henstille og derefter om fornødent påbyde henlæggelse af tilstrækkelige midler til fornyelse og hovedistandsættelse. Glostrup Ejendomme gennemgår og kommenterer de tekniske oplysninger i sagen, jf. dens stade og tidsplan.
Hvis en boligorganisations eget materiale om vedligeholdelsestilstanden i en afdelings ejendomme ikke er fyldestgørende, kan kommunalbestyrelsen efter vejledning om drift af almene boliger mv. afsnit 23.6 pålægge boligorganisationen at antage en teknisk sagkyndig til at gennemgå og beskrive vedligeholdelsestilstanden.
Efter § 4 i bekendtgørelse om bygningsdrift skal bygningsejeren udarbejde og følge en plan for driften af byggeriet. Driftsplanen skal foreligge ved byggeriets overgang fra anlæg til drift.
II. Glostrup Kommunes økonomiske tilsyn
Efter almenboligloven samt driftsbekendtgørelsen er kommunalbestyrelsen godkendende og tilsynsførende myndighed i forhold til driften af almene boliger m.v. Det økonomiske tilsyn føres gennem et årligt regnskabstilsyn samt ved godkendelse af en række økonomiske enkeltdispositioner.
Regnskaber, budgetter og styringsdialog
Kommunalbestyrelsen skal foretage en kritisk gennemgang af de almene boligorganisationer og afdelingernes regnskaber jf. § 25, stk. 3 i almenboligloven. I Glostrup Kommune er kompetencen delegeret til en direktør.
Kommunen skal ikke modtage eller gennemgå budgetter for de almene boligselskaber.
Såfremt et driftsbudget eller regnskab ikke godkendes af et afdelingsmøde eller en afdelingsbestyrelse, skal boligorganisationens ledelse anmode kommunen om at træffe en afgørelse om uoverensstemmelsen jf. § 42 i almenboligloven.
De almene boligselskaber med hjemsted i Glostrup Kommune, og Glostrup Kommune afholder årligt et styringsdialogmøde. Dialogmødet tager udgangspunkt i en styringsrapport og kommer ind på økonomi/drift, ledelse, beboerdemokrati, udlejning, byggeri, renoverings- og forbedringsarbejder mv. Glostrup Kommune skal offentliggøre en redegørelse for den afholdte styringsdialog jf. § 109, stk. 7 i driftsbekendtgørelsen.
Øvrige økonomiske enkeltdispositioner
Glostrup Kommunen skal som hovedregel godkende samtlige dispositioner, der vedrører boligorganisationens faste ejendom – køb og salg af ejendom, væsentlige forandringer af ejendommen (ombygning, tilbygning og nedrivning) samt låneoptagelse. Desuden skal kommunen foretage en række godkendelser efter § 116 i driftsbekendtgørelsen.
Boligorganisationen fremsender ansøgning, hvorefter kommunen behandler sagen og enten godkender eller afslår ansøgningen. Et afslag skal altid være begrundet.
Husleje
I forbindelse med nybyggeri skal kommunen godkende den foreløbige leje og den endelige leje, når byggeregnskabet er godkendt samt huslejefordelingen ved ibrugtagningen.
Kommunen skal godkende huslejestigninger, som overstiger 5 % af årslejen, og som skyldes enten renoverings- eller forbedringsarbejder på ejendommen (§ 76, stk. 4 i driftsbekendtgørelsen og § 10, stk. 3 i almenlejeloven). Det er et krav, at afdelingsmødet har godkendt lejeforhøjelsen, før kommunen kan godkende den.
Derimod skal kommunen ikke godkende huslejestigninger, som følger af almindelige prisstigninger i udgifterne. Kommunen skal heller ikke godkende, at henlagte midler anvendes til det formål, de er henlagt til.
Lånegodkendelse
Al låneoptagelse mod pant i fast ejendom skal godkendes af kommunen jf. § 29 almenboligloven. Vedrører lånet finansiering af arbejder på en afdelings ejendom, kræver det, at afdelingsmødet har godkendt arbejdet.
Beboerindskud
Kommunen skal godkende forhøjelse af beboerindskuddet, når forhøjelsen udgør mere end 213 kr. pr. m2 (2010-tal) jf. § 56 i driftsbekendtgørelsen og § 48, stk. 2 i almenlejeloven.
Sideaktiviteter
Glostrup Kommune skal godkende nye sideaktiviteter og skal gennemgå regnskaberne for sideaktiviteterne.
Kommunen skal påbyde, at aktiviteter, der ikke ligger indenfor hovedformålet eller som ikke findes på positivlisten, skal ophøre jf. kap. 4 i bekendtgørelsen om sideaktiviteter.
III. Glostrup Kommunes øvrige tilsyn
Det øvrige tilsyn omfatter et organisatorisk tilsyn og tilsyn med udlejning.
Nye boligorganisationer
Glostrup Kommune skal godkende dannelsen af nye boligorganisationer, der skal have hjemsted i Glostrup Kommune jf. § 1 i driftsbekendtgørelsen.
Vedtægter
Glostrup Kommune skal påse, at nye og ændrede vedtægter er i overensstemmelse med bestemmelserne i almenboligloven og bestemmelser udfærdiget i medfør heraf (§ 111 i driftsbekendtgørelsen).
Udlejning
Tilsynet skal som udgangspunkt sikre, at boligorganisationerne følger de fastsatte regler for udlejningen og at udlejningen sker til den personkreds, som byggeriet er tiltænkt. Tilsynet består hovedsagligt i, at kommunen enten modtager en konkret klage eller på anden måde bliver gjort opmærksom på, at udlejning ikke sker efter de gældende regler.
Boligorganisationerne og Glostrup Kommune kan indgå forskellige aftaler i forhold til udlejning.
IV. Love, bekendtgørelser m.m.
Grundlaget for støtte til opførelse og drift af almene boliger, ældreboliger, bofællesskaber, ungdomsboliger mv. er reguleret i mere end 20 love, bekendtgørelser, cirkulærer og vejledninger, som er under stadig ændring.
I beskrivelsen foran sker Glostrup Ejendommes medvirken bl.a. på grundlag af:
Bekendtgørelse af lov om almene boliger mv. (almenboligloven)
Bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger (almenlejeloven)
Bekendtgørelse om drift af almene boliger mv. (driftsbekendtgørelsen)
Bekendtgørelse om bygningsdrift
Vejledning om drift af almene boliger mv.
Byggeskadefonden, 1 og 5 års eftersyn - Bekendtgørelse om eftersyn af byggerier og renoveringer under Byggeskadefonden
Bekendtgørelse om bygningsdrift vedrørende bygninger omfattet af Byggeskadefonden vedrørende bygningsfornyelser (BvB)
Byggeskadefondens årsberetninger
Center for HR og Politiks medvirken sker hovedsagligt på grundlag af:
Bekendtgørelse af lov om almene boliger mv. (almenboligloven)
Bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger (almenlejeloven)
Bekendtgørelse om drift af almene boliger mv. (driftsbekendtgørelsen)
Bekendtgørelse om udlejning af almene boliger
Bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer mv.
Vejledning om drift af almene boliger mv.
Opdateret pr. 23. marts 2017