Byggetilladelse og plangodkendelse

De beregningsregler der var gældende på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse, lægges til grund for beregningen af bebyggelsesprocenten i et område, uanset at beregningsreglerne efter senere bygningsreglementer måtte være ændret.

Småbygninger på højst 10 m²

Fra den 1. juli 2017 udgik de to småbygninger på højst 10 m² fra bygningsreglementet. Småbygningerne bliver nu talt med i det samlede antal m² på din ejendommen. Vær dog opmærksom på, at det altid er ikrafttrædelsesdatoen for din lokalplan, der regulerer beregningen af din bebyggelsesprocent og hvor mange m² sekundærer bygninger du må have på din ejendom.

Sekundære bygninger

Der skal ikke søges om tilladelse til følgende typer bygninger, når det samlede areal af den type bygninger på grunden er under 50 m²:

Sekundær bebyggelse såsom garager, carporte, udhuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende bygninger, som ved opførelse, eller ved om- eller tilbygning, hvor det samlede areal af disse bygninger på grunden ikke overstiger 50 m².

Altså byggeri som ikke benyttes til bolig- eller erhvervsformål. Dvs. at der fortsat skal søges om byggetilladelse/godkendelse til:

• Ny- eller tilbygninger til beboelse eller erhverv (inkl. udestuer), uanset størrelse og omfang
• Sekundær bebyggelse, når det samlede areal af disse bygninger på grunden overstiger 50 m²
• Sekundær bebyggelse, når dette ikke kan overholde de bygningsregulerende bestemmelser i bygningsreglementet

Selvom man ikke skal anmelde sekundær bebyggelse, så er det ejers ansvar at bygningerne bliver opført lovligt. Det vil sige:

• At bygningerne overholder de bygningsregulerende bestemmelser i bygningsreglementet.
• At bygningerne overholder krav i evt. byplanvedtægt, lokalplan eller servitut. Vær opmærksom på, at krav i byplanvedtægt, lokalplan eller servitut går forud for bygningsregulerende bestemmelser i bygningsreglementet.
• At byggeriet skal oplyses til BBR-myndigheden, med oplysning om areal, væg- og tagmateriale.

Overstiger det samlede areal af sekundære bygninger på ejendommen 50 m², skal du søge om byggetilladelse. Det gælder, også selvom den bygning, som du vil opføre, er mindre end 50 m². 

Er det sekundære byggeri større end 50 m², eller bygges der bolig eller erhverv, skal der indhentes en byggetilladelse. Byggeri skal overholde bestemmelserne i byggeloven og bygningsreglementet. Du skal søge om byggetilladelse fordi kommunen skal sikre, at byggeriet overholder reglerne i Bygningsreglement og lokalplaner m.m. 

I Bygningsreglementet BR18 kan du læse, om et byggeri kræver tilladelse. Du kan også få svar på om byggeriet kræver godkendelse eller byggetilladelse ved at benytte Byg & Miljø. 

Denne type byggerier kræver en ibrugtagningstilladelse før det må tages i brug. Vær opmærksom på, at kommunen skal have modtaget projekt dokumentation i henhold til byggetilladelsens forudsætninger samt dokumentation i henhold til de kapitler der er blevet markeret under "Erklæring om tekniske forhold" i Byg og Miljø, minimum 14 dage før bygningen skal tages i brug. Det er alene Glostrup Kommune der kan give en ibrugtagningstilladelse og afslutte projektet. 

Du kan læse mere om regler for sekundære bygninger på styrelsens nye vejledning.

Der blandt andet søges om byggetilladelse til:

• Enfamiliehuse 
• Rækkehuse 
• Tilbygninger til enfamiliehuse og rækkehuse, herunder udestuer
• Ændret anvendelse af bygningerne
• Nedrivning af en bærende væg i etagebyggeri 
• Nyt tag på etagebyggeri når der ændres på lægter mm.

De almindeligste bestemmelser for enfamiliehuse

• Bygningen skal placeres mindst 2,5 m fra naboskel 
• Maksimal højde er 8,5 m - dog kan der være angivet andet i en lokalplan eller i en servitut- I de fleste områder er der lokalplaner, der beskriver tilladelige byggematerialer, tilladelig placering på grunden m.m.
• Hvis du ændrer på det eksisterende antal m² (bebyggelsesprocent) fx med en kvist, skal der søges om byggetilladelse 
• Bebyggelsesprocenten må normalt være højst 30 % - dog kan der være angivet andet i en lokalplan eller i en servitut. I de fleste områder er der lokalplaner, der beskriver tilladelige byggematerialer, tilladelig placering på grunden m.m. 

Ændring af anvendelse af bebyggelse

Du skal have en byggetilladelse for at ændre anvendelsen af en bebyggelse. En ændret anvendelse kan fx. være:

• Ændring af bolig til erhverv
• Ændring af erhverv til bolig
• Ændring af lagerbygning til kontor

Det skal understreges, at der er mange flere anvendelsesændringer som ikke nævnes her.

Når du skal søge om anvendelsesændring, skal du kontrollere at det ønskede kan godkendes iht. gældende plangrundlag.

Større byggerier omfatter:

Erhvervsbyggeri (industri, butikker m.m.), lejligheder i etageboligbyggerier, institutioner m.m. 

Til disse byggearbejder skal der søges om byggetilladelse. Du skal søges om byggetilladelse, fordi kommunen skal sikre, at byggeriet overholder reglerne i bygningsreglementet samt lokalplaner m.m. 

Ved ombygninger af eksisterende større byggeri, skal der ansøges om byggetilladelse når ændringen påvirker de bærende konstruktioner eller hvis der ændres på forudsætningen for de brandmæssige forhold. Ligeledes skal der ansøges om byggetilladelse når der ændres ved anvendelsen eller hvis du udvider etagearealet. Læs mere om hvornår du skal søge om byggetilladelse på Bygningsreglementets hjemmeside.

Denne type byggerier kræver en ibrugtagningstilladelse før det må tages i brug. Vær opmærksom på, at kommunen skal have modtaget projekt dokumentation i henhold til byggetilladelsens forudsætninger samt dokumentation i henhold til de kapitler der er blevet markeret under "Erklæring om tekniske forhold" i Byg og Miljø, minimum 14 dage før bygningen skal tages i brug. Det er alene Glostrup Kommune der kan give en ibrugtagningstilladelse og afslutte projektet. 

Du skal ansøge om godkendelse når du vil bygge til, bygge en hems, inddrage overdækkede terrasser mm til kolonihavehus, opføre nyt udhus, drivhus, legehus eller hvis du vil ændre placering af bygninger. Kommunen skal godkende al byggeri der ændre det eksisterende areal samt placering på dit lod.

Alle kolonihavehuse i kommunen skal overholde lokalplan EL30. Her kan du læse mere om hvad du skal ansøge om, hvad du skal være specielt opmærksom på, og hvordan du skal ansøge om tilladelse.

Her kan du se de mest almindelige bestemmelser for kolonihavehuse

Det er dit ansvar som ejer, at overholde bygningsreglementets krav om afløbsinstallationer, krav om røgalarmanlæg, krav om energiforsyningsanlæg samt krav til vandinstallationer [BR18§ 6 nr. 4].

Husk at du ikke må påbegynde dit byggeri før du har fået en skriftlig godkendelse af dit byggeri.

Ansøgningen sammen med tegningerne, skal du indsende gennem den landsdækkende ansøgningsportal Byg og Miljø. Her skal du vælge ansøgningstypen: Planmæssig forespørgsel. 

Bemærk! Fotos af ansøgningsmateriale og tegninger vil ikke blive accepteret. Hvis fotos forekommer i ansøgningsmaterialet, vil disse blive afvist som værende fyldestgørende materiale.

Tegningerne skal være i et passende målestoksforhold og målsatte.

Du kan se hvilket materiale du skal indsende for at få behandlet din sag inden for kort tid under umiddelbar sagsbehandling.

Kommunens retningslinjer for hemse for kolonihavehusene:

• En hems er en afsats eller lille indskudt etage uden ståhøjde under loftet, og med åben forbindelse til det underliggende rum.
• ”Uden ståhøjde” fortolkes som en maksimal højde mellem gulv i hems og loftbeklædning på 1,70 meter, dog maksimal 1,50 meter for tage med en hældning på under 11° (svarer til 1 på 5). 
• Der kan accepteres mindre lukninger mellem hems og det lokale denne er etableret i, dog skal hovedindtrykket fremstå åbent. Af hensyn til sikkerheden, er det tilladt at etablere tremmer i åbning mellem hems og det underliggene lokale.  
• Det samlede netto-gulvareal af en eller flere hemse må ikke overstige 15 m², pr. havelod. Med netto-gulvareal forstås, afstande fra indervægge til indervægge og til kant mellem hems og det underliggende rum. Evt. aflukker på hems, som fx skunkrum, medregnes ikke.

Dispensation til kolonihavebygninger

Som udgangspunkt gives der ikke dispensation for lokalplan EL30 bestemmelser.  

Din ejendom kan være omfattet af kommuneplan, lokalplan, byplanvedtægt eller en servitut. Du skal derfor undersøge om dit projekt overholder restriktioner og bestemmelser fastsat heri. 

Der kan søges om dispensation i forhold til planbestemmelserne hos kommunen. Se om din ejendom er omfattet af planmæssige restriktioner.

Der opkræves ikke gebyr efter de planmæssige forhold.

Antenner

Udvendige antenner, paraboler og lignende skal placeres sådan, at de ikke skæmmer områdernes færdselsarealer. Det er vigtigt, at de facader, der ses fra det fælles friareal og områdets veje, ikke bærer paraboler. Ligeledes er det vigtigt at paraboler placeres på en måde, der kan godkendes af det stedværende ejerlav eller ejerforening. På denne måde kan det sikres, at de nærmeste naboer ikke generes af antennen.

Da parabolen kan placeres i en vilkårlig højde over terræn, kan den placeres på en lav mast eller i forbindelse med småhusbyggeri på bygningens havefacade.

Opsigelse af tilslutningspligt af fællesantenner

Naturstyrelsen har informeret om, at der fra den 1. januar 2014 trådte en ændring af planloven i kraft, dette indebærer at bestemmelser i lokalplaner om tilslutningspligt m.v. til fællesantenneanlæg ikke længere har virkning. Dette er ligeledes også gældende for bestemmelser om tilslutningspligt i en række ældre servitutter, bl.a. såkaldte byggeservitutter, typisk fra før 1977, samt øvrige servitutter, hvor kommunalbestyrelsen er eneste påtaleberettigede. Du kan læse mere om opsigelsen af tilslutningspligten af fællesantenner på Naturstyrelsens vejledning.

Fælles for alle byggerier er, at hvis du ikke kan overholde alle gældende bestemmelser i lokalplan, servitutter, bygningsreglement eller anden lovgivning, og ønsker at få dispensation eller foretaget en helhedsvurdering, skal du indsende en begrundet dispensationsansøgning. Dette gælder også, selvom projektet ikke kræver byggetilladelse eller godkendelse. Det kan anbefales at overveje alternative løsninger, da man ikke har krav på at få en dispensation. En dispensation er først gældende, når den er meddelt skriftligt.

Bemærk: Såfremt der kræves dispensation fra bygningsreglementets bestemmelser til det ønskede byggeri, vil det kræve en byggetilladelse og gebyr. Du kan læse mere om gebyr for byggetilladelser under byggesagsbehandling og gebyr.

Du må ikke gå i gang med at bygge, før du har alle nødvendige tilladelser og dispensationer. Vær forberedt på, at det kan være nødvendigt, at kommunen sender dit projekt i høring, inden du kan få svar. I nogle tilfælde skal ansøgningen behandles politisk. Vær opmærksom på, at du må forvente længere sagsbehandlingstid ved dispensationsansøgninger. 

Nedrivninger skal have en byggetilladelse inden påbegyndelse

Som udgangspunkt skal alle nedrivninger have en byggetilladelse, dog med undtagelse af garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger, der er opført i tilknytning til enfamiliehuse. Nedrivning af udestuer skal der søges om byggetilladelse til.

Vær opmærksom på, at der ved ansøgning om nedrivning af en bolig, skal der i samme ombæring være indsendt en fyldestgørende ansøgning om byggetilladelse til en ny bolig.

Nedrivning af kolonihaver skal der ikke søges om, da kolonihavehusene i Glostrup Kommune er fastlagt af Lokalplan EL30. 

Du skal være opmærksom på at der, med få undtagelser, altid skal fremsendes anmeldelse af bygge- og anlægsaffald samt screeningsskema for PCB til kommunens miljømyndighed, også selvom nedrivningen ikke kræver, at der bliver meddelt en accept fra kommunens bygningsmyndighed. Ligeledes skal du altid oplyse til BBR, at bygningen er nedrevet hvis nedrivningen ikke kræver anmeldelse – Husk at oplyse bygningsnummeret på bygningen når du anmelder om nedrivning, eller oplyser om nedrivningen til BBR. Bygningsnummeret kan du se på www.ois.dk. 

• Oplysninger om afsender/ansøgerens adresse, telefonnummer, mailadresse, CVR nummer, ejeroplysninger, fuldmagt, dato og underskrift
• Ansøgning om byggetilladelse om ny bolig
• Situationsplan hvorpå bygningen/bygningerne er tydeligt markeret
• Oplysning om ejendommens adresse og matrikelnummer samt bygningsidentifikation, indeholdende oplysning om bygningens omtrentlige højde og grundflade
• Oplysning om evt. tekniske installationer, der skal sløjfes eller afproppes
• Billeder af bygningen, som ønskes nedrevet
• Oplysning om bygningen er bevaringsværdig jf. gældende lokalplaner
• Eventuel screening for PCB-holdigt affald og angive om affaldet indeholder andre miljøbelastende stoffer f.eks. asbest og bly og om der er jordforurening.