Igangsættelse af ny lokalplan for Glostrup Shoppingcenter fremlægges til behandling i Vækst- og Byudviklingsudvalget.
Ansøgning om ny lokalplan
I forlængelse af kommunalbestyrelsens beslutning den 19. maj 2021 om at indgå en udviklingsaftale med PFA om blandt andet udvikling af Banegårdspladsen blev Glostrup Kommune kontaktet af Glostrup Shoppingcenter (GSC) med ønsket om udarbejdelse af en ny lokalplan for at muliggøre ombygning af den sydlige ende af centeret.
Da henvendelsen kom meget tidligt i PFAs designproces, blev der meldt tilbage til GSC, at det var vanskeligt at forholde sig til den konkrete helhed i området, før PFA havde meldt deres overvejelser ud og disse var politisk behandlet. Den prioriterede rækkefølge for udviklingen af området ville være at fastlægge den kommende indretning af selve Banegårdspladsen inden de tilstødende arealer kunne nyplanlægges. GSC valgte derefter at viderebearbejde deres skitseforslag indtil PFAs hovedgreb for Banegårdspladsen var godkendt i kommunalbestyrelsen.
Med godkendelsen af PFAs hovedgreb for blandt andet Banegårdspladsen på kommunalbestyrelsens møde den 27. april 2022 er der nu grundlag for at behandle GSCs ønske om en ny lokalplan for centeret.
GSCs projekt drejer sig om en komplet fornyelse af centerets sydlige ende, en tilføjelse af etageboliger på taget af de nye dele og en åbning af facaden ud mod Jernbanevej. Det vedhæftede kortbilag viser placeringen af projektområdet og forslag til område for ny lokalplan.
Den sydligste spids af centeret fjernes fuldstændigt frem til en linje svarende til den bageste kant af Lilletorv. Hele den nuværende fremspringende bygningsdel ud mod Lilletorv, centerets primære bygningskrop foran linjen og adgangsforholdene i kælderen fjernes. GSC foreslås i den forbindelse tunnelindgangen til centeret blokeret. Der fjernes ca. 8.000 m² bygningsareal i centeret.
Som en ny afslutning af centerbebyggelsen mod Banegårdspladsen foreslås en ny kundeorienteret stueetage på ca. 3.500 m² med en fuldt åben facade mod Banegårdspladsen. Stueetagen foreslås at indeholde en detailhandelsbutik, et madmarked og en restaurant. Derudover etableres et stort foyerrum, der kommer til at forlænge centerets centrale gade via et rulletrappeforløb ned til Banegårdspladsen.
Ovenpå de nye dele af projektet foreslås etableret indtil 5 boligetager sådan at etagehøjden trappes ned mod Lilletorv såvel som langs Banegårdsvej. Da stueetagen har en højde på 8,5 m (til gulv i 1. boligetage) svarer husets største højde til en bebyggelse på 8 etager set fra Banegårdspladsen. Mod Lilletorv foreslås 3 boligetager ovenpå den nye center-ende. Dette svarer her til et 5 etages hus set fra Lilletorv. Det er 1 etage højere end tagryggen på den eksisterende bebyggelse omkring Lilletorv.
Projektet indeholder i den modtagne skitse 187 boliger, hvoraf 70 er små ungdomsboliger. Det gennemsnitlige boligareal for almindelige boliger er i projektet 81 m². Hvis ungdomsboligerne medregnes i gennemsnittet, falder dette dog til 65 m². Ansøger regner dog ikke ungdomsboligerne med i det generelle gennemsnit. At foretage denne undtagelse kræver dog at det præciseres, hvordan ungdomsboliger tænkes sikret til uddannelsessøgende (evt. som privat kollegie). Ellers skal det normale gennemsnitlige boligareal på 75 m² overholdes for at undgå små boliger med alt for lille areal til normale boligforhold. Ungdomsboligerne er i projektet foreslået placeret langs Banegårdsvej som et forhus foran den eksisterende adgangsspiral til parkeringstaget.
Projektet er fuldt parkeringsforsynet jf. parkeringsnorm 2019. Der nedlægges 127 eksisterende p-pladser og etableres 88 nye pladser som del af projektet. Imidlertid har centeret en meget stor overkapacitet af parkeringspladser og GSC har godtgjort, at der efter ombygningen fortsat vil være et overskud på 118 pladser. Kapaciteten er beregnet for en lørdag kl. 12-13, hvor det kan forventes, at parkeringsbelægningen samlet set er størst.
Der er ikke foretaget reduktion af parkeringsbehov med henvisning til indretning af ungdomsboliger. Der etableres en p-kapacitet på 1 plads pr. bolig til alle boliger.
Arkitektur og skyggevirkning
Projektet viser en åbenhed mod Banegårdspladsen, som forventeligt vil kunne tilføje liv til området og som vil give en god sammenhæng mellem centeret og stationsområdet. Centeret vil med ombygningen fremstå med en ny sydlig hovedindgang i stedet for den eksisterende bagindgang.
Den ny bebyggelse foreslås forholdsvis høj. De højeste dele ligger i hjørnet ud til den lille rundkørsel og vil markere projektet mod Banegårdspladsen. Med aftrapningen mod Lilletorv foretages en tilpasning til de eksisterende bygninger i Bymidten. De højeste dele af den foreslåede bebyggelse forsætter om hjørnet ca. 65 m mod nord ad Banegårdsvej, hvor den nye etageboligbebyggelse vil syne af 8 etager. I den nordligste ende aftrappes bebyggelsen med 1 etage. Da terrænet samtidig stiger op mod Hovedvejen får bebyggelsen dermed en højde på 6 etager svarende til den eksisterende bueformede bygning langs Østbrovej.
Banegårdsvej vil med den nye facade blive knap 30 m bred svarende til bredden af Hovedvejen på det centrale stræk ud for apoteket og ud for Glostrup Shoppingscenter. Den nye bebyggelse på centeret vil dog være 1-3 etager højere end bebyggelsen langs Hovedvejen og vil derved komme til at fremstå noget mere bastant. I en kommende lokalplanproces vil der kunne arbejdes med at sikre en mere afvekslende og bedre tilpasset etagehøjde. Banegårdsvej har dog bymæssigt fordel af at der tilføjes en vestlig facade idet vejen hidtil har været præget af centerets store varegård og derved har virket rodet. De nye bygninger vil stramme Banegårdsvej op og skabe en egentlig bygade.
De foreslåede ungdomsboliger vil komme til at ligge foran parkeringsspiralen og en del af centerets varegård. Der vil ikke være let adgang til friarealer fra ungdomsboligerne og det foreslås derfor, at der i den videre proces arbejdes med at skaffe afskærmning af varegården samt bedre adgang til friarealer fra disse boliger.
Projektmappens skyggediagrammer viser, at den primære skygge vil falde ind over centeret selv og at Lilletorv og østsiden af Banegårdsvej ikke lægges i skygge i længere tidsrum. Dette forhold skal dog undersøges yderligere som del af en kommende lokalplan. Skyggerne vil primært berøre det foreslåede friareal til nye boliger og det er derfor vigtigt, at dette disponeres, så lys og sol udnyttes bedst muligt.
Projektet viser en ny og mere direkte indgang til centeret fra Lilletorv og der vises åbning af den ellers døde facade mod Jernbanevej på en længere strækning. Projektet indeholder derudover en fornyelse af den smalle trappe fra Banegårdspladsen til Lilletorv. Trappen bliver forlænget og gjort bredere for at skabe en bedre forbindelse mellem de to niveauer.
Den ny bebyggelse er tænkt med en høj grad af facademæssig variation og begrønnede overflader. Adgang til boligerne finder sted via 4 trappeopgange/elevatorer, der er forbundet af lange svalegange på bagsiden af bygningen. Svalegangene foreslås indrettet med stor variation og som friarealer med terrassezoner og opholdsarealer for boligerne. Det er et forhold der vil skulle belyses yderligere i en lokalplanproces for at sikre at altangangene opnår tilstrækkelig kvalitet.
Der indrettes friarealer til nye boliger på taget af centeret og som del af altangangene. Der er vist friarealer svarende til 23% af boligarealet hvilket er mindre end Glostrup Kommunes fastlagte retningslinje på min. 30%.
Det vil være en forudsætning for gennemførelse af projektet, at den nuværende tunneladgang til centeret nedlægges. Der eksisterer ikke en forpligtelse for GSC til at opretholde tunneladgangen og hvis tunneladgangen fastholdes som del af den nye lokalplan, kan den viste ombygning af centeret ikke gennemføres.
En afblænding af tunnelen ved centerets facade betyder imidlertid at tunnelen under Sydvestvej vil blive reduceret til et langt kroget rør med en lidt snirklet trappe som eneste udgang. Det foreslås derfor, at der sammen med igangsættelse af en ny lokalplan for GSC udarbejdes et projekt for etablering af en mere attraktiv tunneladgang i forbindelse med 2G-shopping, så den nuværende tunnel under Sydvestvej kan nedlægges og der samtidig kan skabes den længe efterspurgte mere enkle adgang til tunnelen fra busterminalen. Skitsering, finansiering og udførelse af dette tillægsprojekt vil blive fremlagt i en separat sag.
Projektet for ombygning af centeret omfatter også et mindre kommunalt areal, der vil skulle indgå i centerets projekt. Arealet er vist med grønt på det vedhæftede kortbilag og består af forarealet til den nuværende centerindgang fra Banegårdspladen. Arealet er på ca. 50 m² og vil skulle sælges til GCS forud for virkeliggørelse af byggeprojektet. Der vil efter lokalplanlægning være en byggeret på ca. 300 etagemeter på dette areal.
I forbindelse med projektet skal det ligeledes afklares hvilken matrikulær afgræsning centeret skal have mod Banegårdspladsen. Det vil blive afklaret som del af lokalplanprocessen.
Revision af plangrundlag
Det foreslåede projekt vil opnå et omfang på 55.803 m² svarende til en bebyggelsesprocent på 242. Det er en lille smule mere end den nuværende Lokalplan GL22.1, der muliggør 225 i bebyggelsesprocent. Lokalplan GL22.1 giver dog alene mulighed for 2 etager/9 m mod Banegårdsvej og 3 etager/ 14 m mod Lilletorv.
Kommuneplanramme GC04 – Glostrup Storcenter fastlægger en bebyggelsesprocent på 225 for ejendommen og en maximal etagehøjde på 3 etager.
Det foreslåede projekt overskrider de bygningsregulerende bestemmelser i såvel lokalplan som kommuneplanramme. Det foreslås derfor, at der igangsættes udarbejdelse af en ny lokalplan og et kommuneplantillæg på baggrund af projektet.
Projektmappen for den tiltænkte ombygning er vedhæftet.
-
Center for Miljø og Teknik indstiller:
- at der igangsættes udarbejdelse af nyt plangrundlag for at muliggøres den viste ombygning af Glostrup Shoppingscenter dog under forudsætning af:
a) at den gennemsnitlige boligstørrelse fastlægges til minimum 75 m² alternativt, at det sikres at ungdomsboliger etableres som kollegie
b) at der sikres mere attraktive omgivelser til boliger placeret foran varegården fx ved at varegården overdækkes og anvendes til friareal
c) at svalegangene indrettes med en høj grad af opdeling og rekreativ indretning, så de bliver trygge og attraktive at anvende til ophold
d) at der fastlægges minimum 30 % friareal til boligerne og at friarealet indrettes så solorientering udnyttes bedst muligt.
- at der igangsættes et projekt for nedlæggelse af tunnelen under Sydvestvej med henblik på at tilvejebringe en let og enkel adgang til stationstunnelen fra busterminalen.
Henrik Lund (F) stiller ændringsforslag om, at punktet genoptages på det kommende møde.
Ændringsforslaget vedtaget.
Administrationens indstilling bortfalder.
Der har siden seneste behandling af sagen været fornyet dialog med Glostrup Shopping Center (GSC). På baggrund af dialogen har GSC arbejdet med at reducere projektets maksimalhøjde og aftrappet projektet mod nabobebyggelserne. Herud over er bebyggelsesprocenten blevet genberegnet idet der vist sig at være visse arealer (kælder og parkeringsarealer), der ved en fejl var indeholdt i den samlede opgørelse af etageareal jf. bygningsreglementet. Notat om ændringerne er vedlagt sagen.
Projektets maksimalhøjde er reduceret med 1 meter, så facaden maksimalt rejser sig 23,83 m over Banegårdspladsen ved den nye hovedindgang til GSC. Til sammenligning er Motorola-bygningen 23,3 m til overkant at facaden mod Banegårdspladsen. Projektet er dermed i en mindre del af facaden ca. 0,5 m højere end Motorola. Umiddelbart vurderes det, at denne forskel ikke vil falde i øjnene set fra Banegårdspladsen. Skitse af Motorolas facade er vedlagt sagen.
Projektets etagehøjde mod Lilletorv reduceres, så det efter ombygningen ikke bliver højere end centerets nuværende bebyggelse mod torvet. Facadehøjden vil her være 12,4 m. Ligeledes reduceres projektets fløj langs Banegårdsvej med en etage i den nordlige ende for at skabe en bedre overgang til det eksisterende center.
Herud over ændres øverste etage på en større del af projektet til en egentlig tagetage, hvorved facaden kommer til at virke mindre dominerende og så bygningen opnår en bedre afslutning mod himlen. Langs en mindre del af projektet øges etagehøjden, så projektet får samme højde som den modstående bue-formede bebyggelse langs Østbrovej.
Bebyggelsesprocenten vil i det færdige projekt kunne holdes under 225, idet arealer i fuldt nedgravet kælder ved en fejl ikke var fratrukket i GSCs opgørelse. Det samme gælder arealet anvendt til parkering i konstruktion.
Beslutning i Vækst- og Byudviklingsudvalget den 05-05-2022
Henrik Lund (F) stiller ændringsforslag om:
- at der igangsættes udarbejdelse af nyt plangrundlag for at muliggøre den viste ombygning af Glostrup Shopping Center, dog under forudsætning af:
- at den gennemsnitlige boligstørrelse fastlægges til minimum 75 m², alternativt, at det sikres at ungdomsboliger etableres som kollegie
- at der sikres mere attraktive omgivelser til boliger placeret foran varegården, fx ved at varegården overdækkes og anvendes til friareal
- at der som udgangspunkt ikke etableres svalegange
- at der fastlægges minimum 30 % friareal til boligerne og at friarealet indrettes med fokus på solorientering og aktiv anvendelse
- at tagene forsøges inddraget som aktive tage med mulighed for ophold, genanvendelse af regnvand, anlæg af by-/taghaver eller lign.
- såfremt ombygningen skal kunne realiseres, skal der findes en løsning for nedlæggelse af tunnelen under Sydvestvej med henblik på at tilvejebringe en let og enkel adgang til stationstunnelen fra busterminalen
Ændringsforslaget godkendt.