Beslutningsgrundlaget for tilsyn med almene boligorganisationer
Glostrup Kommunes tekniske tilsyn
Efter lov om almene boliger m.v. er kommunalbestyrelsen godkendende og tilsynsførende myndighed i planlægnings- og anlægsfaserne for alment byggeri samt ved alment byggeri i drift.
Boligorganisationerne skal sørge for en forsvarlig vedligeholdelse af deres ejendomme og boliger.
For at sikre mod store pludselige lejestigninger ved større vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder skal der foretages tilstrækkelige henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser.
Alment byggeri i drift
Vedligeholdelse
Efter § 166 i lov om almene boliger m.v. og §§ 117 og 119 i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. skal kommunalbestyrelsen påse, at ejendommenes samt servicearealernes vedligeholdelsestilstand er forsvarlig, og om servicearealerne anvendes til deres formål.
Sker det ikke, kan kommunalbestyrelsen henstille og om fornødent derefter påbyde udførelse af nødvendige vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder.
Center for Miljø og Teknik gennemgår og kommenterer de tilgængelige tekniske oplysninger i sagen, jf. stade og tidsplan.
Teknisk tilsyn
Center for Miljø og Teknik ved Ejendom gennemfører hvert år tilsyn med vedligeholdelsestilstanden i boligorganisationernes bebyggelser i kommunen, dvs. bygninger, udearealer og tekniske anlæg.
Bebyggelserne vælges i tilfældig orden, dog sådan at hver bebyggelse gennemsnitligt gennemgås hvert 5. år. Tilsynet tager udgangspunkt i organisationernes tilstandsrapporter og driftsplaner.
Tilsynet, som er stikprøvevis, omfatter ikke de enkelte lejemål indvendigt. Der er normalt tale om et visuelt tilsyn. Kun i særlige tilfælde og efter aftale med boligorganisationen åbnes konstruktioner, bygningsdele og lignende for besigtigelse.
I forbindelse med tilsynet bekræfter boligorganisationen, at energimærkning og oplysninger i BBR-registeret er ajour. Miljøforhold, herunder affaldsordninger, miljøstyring og Agenda-aktiviteter registreres.
Der udarbejdes en tilsynsrapport fra tilsynet. Center for Miljø og Teknik ved Ejendom sender tilsynsrapporten til Center for It og Udvikling senest ved boligorganisationernes frist for aflæggelse af regnskab, så den kan indgå i gennemgangen af boligorganisationernes regnskab.
Ud fra budget, regnskab og tilsynsrapport vurderer og kommenterer Center for Miljø og Teknik ved Ejendom om henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer, til hovedistandsættelse af ejendommene samt til istandsættelses- og vedligeholdelsesudgifter er tilstrækkelige og hensigtsmæssige, jf. kapitel 6 i lov om leje af almene boliger.
Henlæggelser
En vigtig del af tilsynet med vedligeholdelsen er at kontrollere, om organisationernes afdelinger i fornødent omfang henlægger midler til fornyelse af tekniske installationer og til hovedistandsættelse af afdelingernes ejendomme, jf. bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. kapitel 14.
Henlæggelsernes størrelse fastsættes på grundlag af en vedligeholdelses- og fornyelsesplan, som mindst omfatter de kommende 10 år. Der kan ikke henlægges til moderniserings- og forbedringsarbejder. Kommunalbestyrelsen kan henstille og derefter om fornødent påbyde henlæggelse af tilstrækkelige midler til fornyelse og hovedistandsættelse. Center for Miljø og Teknik gennemgår og kommenterer de tekniske oplysninger i sagen, jf. dens stade og tidsplan .
Hvis en boligorganisations eget materiale om vedligeholdelsestilstanden i en afdelings ejendomme ikke er fyldestgørende, kan kommunalbestyrelsen efter vejledning om drift af almene boliger m.v. afsnit 23.6 pålægge boligorganisationen at antage en teknisk sagkyndig til at gennemgå og beskrive vedligeholdelsestilstanden.
Efter § 4 i bekendtgørelse om bygningsdrift skal bygningsejeren udarbejde og følge en plan for driften af byggeriet. Driftsplanen skal foreligge ved byggeriets overgang fra anlæg til drift.
Glostrup Kommunes økonomiske tilsyn
Efter lov om almene boliger m.v. samt bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. er kommunalbestyrelsen godkendende og tilsynsførende myndighed i forhold til driften af almene boliger m.v. Det økonomiske tilsyn føres gennem et årligt regnskabstilsyn samt ved godkendelse af en række økonomiske enkeltdispositioner.
Regnskaber, budgetter og styringsdialog
Kommunalbestyrelsen skal foretage en kritisk gennemgang af de almene boligorganisationer og afdelingernes regnskaber jf. § 25 i lov om almene boliger. I Glostrup Kommune er kompetencen delegeret til administrationen.
Kommunen skal ikke modtage eller gennemgå budgetter for de almene boligselskaber
Såfremt et driftsbudget eller regnskab ikke godkendes af et afdelingsmøde eller en afdelingsbestyrelse, skal boligorganisationens ledelse anmode kommunen om at træffe en afgørelse om uoverensstemmelsen jf. § 42 i lov om almene boliger m.v.
De almene boligselskaber med hjemsted i Glostrup Kommune og Glostrup Kommune afholder årligt et styringsdialogmøde. Dialogmødet tager udgangspunkt i en styringsrapport og kommer ind på økonomi/drift, ledelse, beboerdemokrati, udlejning, byggeri, renoverings- og forbedringsarbejder m.v. Glostrup Kommune skal offentliggøre en redegørelse for den afholdte styringsdialog jf. § 109 i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v.
Øvrige økonomiske enkeltdispositioner
Glostrup Kommunen skal som hovedregel godkende samtlige dispositioner, der vedrører boligorganisationens faste ejendom – køb og salg af ejendom, væsentlige forandringer af ejendommen (ombygning, tilbygning og nedrivning) samt låneoptagelse. Desuden skal kommunen foretage en række godkendelser efter § 116 i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.
Boligorganisationen fremsender ansøgning, hvorefter kommunen behandler sagen og enten godkender eller afslår ansøgningen. Et afslag skal altid være begrundet.
Husleje
I forbindelse med nybyggeri skal kommunen godkende den foreløbige leje, den endelige leje, når byggeregnskabet er godkendt samt huslejefordelingen ved ibrugtagningen.
Kommunen skal godkende huslejestigninger, som overstiger 5% af årslejen, og som skyldes enten renoverings- eller forbedringsarbejder på ejendommen (§ 76 i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. og § 10 i lov om leje af almene boliger). Det er et krav, at afdelingsmødet har godkendt lejeforhøjelsen, før kommunen kan godkende den.
Derimod skal kommunen ikke godkende huslejestigninger, som følger af almindelige prisstigninger i udgifterne. Kommunen skal heller ikke godkende, at henlagte midler anvendes til det formål, de er henlagt til.
Lånegodkendelse
Al låneoptagelse mod pant i fast ejendom skal godkendes af kommunen jf. § 29 i lov om almene boliger m.v. Vedrører lånet finansiering af arbejder på en afdelings ejendom, kræver det, at afdelingsmødet har godkendt arbejdet.
Beboerindskud
Kommunen skal godkende forhøjelse af beboerindskuddet, når forhøjelsen udgør mere end 213 kr. pr. m2 (2010-tal) jf. § 56 i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. og § 48 i lov om leje af almene boliger.
Sideaktiviteter
Glostrup Kommune skal godkende nye sideaktiviteter og skal gennemgå regnskaberne for sideaktiviteterne.
Kommunen skal påbyde, at aktiviteter, der ikke ligger indenfor hovedformålet eller som ikke findes på positivlisten, skal ophøre jf. § 27 i bekendtgørelsen om sideaktiviteter
Glostrup Kommunes øvrige tilsyn
Det øvrige tilsyn omfatter et organisatorisk tilsyn og tilsyn med udlejning
Nye boligorganisationer
Glostrup Kommune skal godkende dannelsen af nye boligorganisationer, der skal have hjemsted i Glostrup Kommune jf. § 1 i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v.
Vedtægter
Glostrup Kommune skal påse, at nye og ændret vedtægter er i overensstemmelse med bestemmelserne i lov om almene boliger m.v. og bestemmelser udfærdiget i medfør heraf (§ 111 i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v.)
Udlejning
Tilsynet skal som udgangspunkt sikre, at boligorganisationerne følger de fastsatte regler for udlejningen og at udlejningen sker til den personkreds, som byggeriet er tiltænkt. Tilsynet består hovedsagligt i, at kommunen enten modtager en konkret klage eller på anden måde bliver gjort opmærksomme på, at udlejning ikke sker efter de gældende regler.
Boligorganisationerne og Glostrup Kommune kan indgå forskellige aftaler i forhold til udlejning.
Love, bekendtgørelser m.m.
Grundlaget for støtte til opførelse og drift af almene boliger, ældreboliger, bofællesskaber, ungdomsboliger m.v. er lagt i mere end 20 love, bekendtgørelser, cirkulærer og vejledninger, som er under stadig ændring.
I beskrivelsen foran sker Center for Miljø og Tekniks medvirken hovedsageligt på grundlag af:
·
Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v. (LBK nr. 1204 af 10/12/ 2009)
·
Bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger (LBK nr. 987 af 21/10/ 2009)
·
Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. (BEK nr. 1307 af 15/12/ 2009)
·
Bekendtgørelse om bygningsdrift ( BEK nr. 623 af 23/06/2005 )
· Vejledning om drift af almene boliger m.v. (VEJ 4130 af 27/12/1996)
· Byggeskadefonden, 1 og 5 års eftersyn. Bekendtgørelse om eftersyn af byggeri under Byggeskadefonden ( BEK nr. 635 af 15/06/2006 )
· Byggeskadefondens årsberetninger.
Center for It og Udviklings medvirken sker hovedsagligt på grundlag af:
· Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v. (LBK nr. 1204 af 10/12/ 2009)
· Bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger (LBK nr. 987 af 21/10/ 2009)
· Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. (BEK nr. 1307 af 15/12/ 2009)
· Bekendtgørelse om udlejning af almene boliger (BEK nr. 1305 af 15/12/2009)
· Bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. (BEK nr. 1306 af 15/12/2009)
· Vejledning om drift af almene boliger m.v. (VEJ 4130 af 27/12/1996)
Opdateret 30. november 2011
Top